B 2024/232

Kanton St.Gallen Gerichte Verwaltungsgericht Abteilung III Entscheid vom 18. September 2025 Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterinnen Bietenharder und Lendfers, Verwaltungsrichter Engeler und Zogg; Gerichtsschreiber Schmid Geschäftsnr. B 2024/232 Verfahrens- A.__ und B.__, beteiligte Beschwerdeführer, vertreten durch die St. Galler Steuerexperten AG, Bogenstrasse 9, 9000 St. Gallen, gegen Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen, Vorinstanz, Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Beschwerdegegner, Gegenstand Grundstückgewinnsteuer (Haltedauerrabatt)

Das Verwaltungsgericht stellt fest: A. a. A.__ und B.__ erwarben am 27. Februar 1987 das 1'215 m2 grosse Grundstück Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, und errichteten darauf ein Wohnhaus mit Arztpraxis. Am 15. Oktober 1997 erwarben sie das 1'500 m2 grosse Nachbargrundstück Nr. 0001_, am 17. Oktober 2006 sodann ein 325 m2 grosses Landstück, welches vom benachbarten Grundstück Nr. 0002_ abgetrennt und mit dem Grundstück Nr. 2'840 vereinigt wurde. b. Im Jahr 2005 hatten A.__ und B.__ die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ vom Privat- in ihr Geschäftsvermögen überführt. Im Jahr 2013 erfolgte eine Rücküberführung der beiden Grundstücke ins Privatvermögen. Am 19. Dezember 2022 teilten A.__ und B.__ dem kan- tonalen Steueramt mit, sie beabsichtigten im Rahmen einer erbvertraglichen Regelung eine Übertragung der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ an die von ihnen beherrschte C.__ AG, Z.__. Sie ersuchten um steueramtliche Bestätigung der Anlagekosten für die Grund- stückgewinnsteuer von insgesamt CHF 2'592'334 (Kaufpreis Grundstück Nr. 0000_ von CHF 182'250 + Kaufpreis Grundstück Nr. 0001_ von CHF 209'580 + Kaufpreis Landstück CHF 16'250 + wertvermehrende Investitionen 1988/89 CHF 1'734'754 + wertvermehrende Investitionen 1998 CHF 399'500 + Investitionen in Erschliessung und Umgebung CHF 50'000). Das kantonale Steueramt stimmte diesem Ruling mit Schreiben vom 20. De- zember 2022 zu (act. G 8/8/1 f.). c. Mit Kaufvertrag vom 24. März 2023 (act. G 8/8/3) veräusserten A.__ und B.__ die Liegen- schaften Nrn. 0001_ und 0000_ für CHF 2'662'000 an die C.__ AG, Z.__. Der Besitzantritt der Erwerberin (mit Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr) erfolgte rückwirkend auf den

1. Januar 2023 (act. G 3/4 S. 5). A.__ ist gemäss Handelsregister einzelzeichnungsberech- tigter Verwaltungsratspräsident der C.__ AG, seine Ehefrau, B.__, fungiert als einzelzeich- nungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrats. Mit Steuerklärung vom 18. April 2023 (act. G 8/8/4) deklarierten die Ehegatten A.__ und B.__ einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 33'970 (Verkaufserlös CHF 2'662'000 – anrechenbare Anlagekosten von CHF 2'628'030 [Erwerbspreis CHF 2'592'334 + Nebenkosten CHF 35’696]). B 2024/232 2/16

d. Mit Veranlagungsverfügung vom 10. Mai 2023 legte das kantonale Steueramt den steuer- baren Grundstückgewinn auf CHF 653'304 fest und gewährte einen Haltedauerrabatt von 3%. Es ging von einem anrechenbaren Erwerbspreis von CHF 1'973'000 aus und hielt dazu fest, dass die beiden Grundstücke im Jahr 2013 mit Werten von CHF 1'620'000 (Nr. 0000_) und CHF 353'000 (Nr. 0001_) ins Privatvermögen (rück-)überführt worden seien. Bei der Berechnung des Grundstückgewinns sei der Überführungswert massgebend. Die Zusiche- rung vom 20. Dezember 2022 sei in Unkenntnis dieses Umstands erfolgt, weshalb das Ru- ling nicht verbindlich sei. Die Haltedauer berechnete das Steueramt ab dem Jahr 2005 (act. G 8/8/7), dem Zeitpunkt der Übertragung der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ vom Pri- vat- ins Geschäftsvermögen (vgl. Bst. A.b hiervor). e. In ihrer hiergegen erhobenen Einsprache vom 12. Juni 2023 beantragten A.__ und B.__, der Erwerbspreis sei auf CHF 2'592'334 festzulegen; ferner seien der Rabattberechnung anstelle des Jahres 2005 die Erwerbsjahre 1987 und 1997 zugrunde zu legen (act. G 8/8/11). Hierauf drohte ihnen das kantonale Steueramt an, dass die Veranlagung zu ihren Ungunsten korrigiert werde, weil die Haltedauer ab dem Zeitpunkt der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen im Jahr 2013 zu berechnen sei. Mit Entscheid vom 9. Feb- ruar 2024 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab und kam auf den ursprünglich gewährten Haltedauerrabatt zurück (act. G 8/8/13 f.). B. Den hiergegen von A.__ und B.__ erhobenen Rekurs vom 13. März 2024 (act. G 8/1) hiess die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit Entscheid vom 14. November 2024 unter Aufhebung des Einspracheentscheids teilweise gut und wies die An- gelegenheit unter Aufhebung des Einspracheentscheids zu neuer Verfügung im Sinn der Erwägungen an das kantonale Steueramt zurück. Zur Begründung hielt die VRK fest, das kantonale Steueramt habe den steuerbaren Grundstückgewinn korrekt festgelegt. Hinsicht- lich des Haltedauerrabatts erweise sich der Rekurs jedoch insofern als teilweise begründet, als die Rekurrenten – wie ursprünglich verfügt (vgl. Bst. A.d hiervor) – Anspruch auf eine Ermässigung des Steuerbetrags um 3% hätten (act. G 2). C. a. Gegen den Rekursentscheid der Verwaltungsrekurskommission erhoben A.__ und B.__ mit Eingabe vom 20. Dezember 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellen den Antrag, für die Berechnung des Haltedauerrabatts sei auf den Erwerb der zwei Grundstücke B 2024/232 3/16

Nr. 0000_ im Jahr 1987 und Nr. 0001_ im Jahr 1997 abzustellen; eventualiter sei die Be- rechnung des Haltedauerrabatts gemäss bisheriger Praxis vorzunehmen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer (act. G 1). b. Am 14. Januar 2025 teilte die Vorinstanz mit, dass sie auf eine Vernehmlassung verzichte (act. G 7). Das kantonale Steueramt stellte in seiner Vernehmlassung vom 6. Februar 2025 den Antrag, der Rekursentscheid vom 14. November 2024 sei im Sinne einer reformatio in peius aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 9. Februar 2024 sei zu bestätigen (act. G 10). Hierzu äusserten sich die Beschwerdeführer mit (verspäteter) Eingabe vom

10. März 2025 (act. G 13). c. Mit Schreiben vom 6. Mai 2025 teilte das Verwaltungsgericht A.__ und B.__ mit, dass es in Betracht ziehe, den angefochtenen Rekursentscheid – über ihre Beschwerdebegehren hin- ausgehend – im Sinne der Position des kantonalen Steueramts dahingehend abzuändern, dass der Haltedauerrabatt auf Basis jenes Zeitraums bemessen werde, welcher auch für die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend sei (konkret: 2013 bis 2023). Es setzte ihnen Frist an, sich zu dieser drohenden Schlechterstellung zu äussern. Mit Eingabe vom 23. Mai 2025 liessen sich A.__ und B.__ vernehmen. Die Eingabe wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten am 27. Mai 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt. Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein. Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 1. 1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtige, deren Begehren mit dem angefochtenen Entscheid (teilweise) abgewiesen worden sind, sind die Beschwerdeführer zur Beschwer- deerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 19. November 2024 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe vom 20. Dezember 2024 rechtzeitig erhoben und erfüllt formell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. B 2024/232 4/16

1.2. Der vorliegende Entscheid ergeht gestützt auf Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 1 und 4 des Gerichts- gesetzes (sGS 941.1; GerG) in Fünferbesetzung, da eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zur Beurteilung steht, die in dieser Form jedenfalls dem Verwaltungsgericht erst- mals unterbreitet wird (vgl. E. 5.3.1 hiernach). 2. Das Verwaltungsgericht entscheidet im Steuerbeschwerdeverfahren, ohne an die Begeh- ren der Beteiligten gebunden zu sein (Art. 196 Abs. 2 StG). Es hat im Rahmen der ange- fochtenen Veranlagung aufgrund des Sachverhalts und der massgeblichen Vorschriften dem objektiven Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Daraus folgt – abweichend von den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften (Art. 63 VRP) – die Zulässigkeit einer refor- matio in peius (vgl. dazu VerwGE B 2022/13-14 vom 21. Dezember 2022 E. 6). Zur Ver- meidung eines Überraschungsentscheids (vgl. dazu BRUNNER/ZOLLINGER, Das Verbot des Überraschungsentscheids im schweizerischen Prozessrecht, SJZ 22/2022, S. 1077 ff., S. 1087 ff.) hat das Gericht vorgängig anzukündigen, wenn es eine solche in Betracht zieht (Art. 29 Abs. 2 BV). Dieser Vorgabe wurde vorliegend Rechnung getragen (vgl. Bst. B.c hiervor). 3. 3.1. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die aus der Veräusserung von Grund- stücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan- tone und Gemeinden, SR 642.14, StHG; Art. 130 Abs. 1 und Art. 134 StG). Als Veräusse- rung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfü- gungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG). Zu den abziehbaren Anlagekosten zählen der Erwerbspreis und die Aufwendungen. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grund- buchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG); liegt kein Kaufpreis vor, wird der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt (Art. 136 Abs. 2 StG). Bei Erwerb aus Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der letzten Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte (Art. 136 Abs. 4 StG; vgl. BGer 2C_1055/2019 vom 26. Juni 2020 E. 2.2.1). B 2024/232 5/16

3.2. Im dualistischen System, dem der Kanton St. Gallen folgt, erfolgt die Besteuerung der Ge- winne auf Grundstücken des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer und die Besteuerung der Gewinne auf Grundstücken des Geschäftsvermögens als Einkommen (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteu- errecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 2 N 3 und 9). Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen (sog. Privatentnahme, vgl. Art. 31 Abs. 2 StG). Aus steuersystematischen Gründen – steuerlich werden Geschäfts- und Privatvermö- gen unterschiedlich behandelt – ist die Differenz zwischen dem (amtlich geschätzten) Ver- kehrs- und dem Buchwert (allenfalls vermehrt um allfällige steuerlich nicht anerkannte Ab- schreibungen) als Kapitalgewinn mit dem übrigen Einkommen aus selbständiger Erwerbs- tätigkeit zu besteuern. Dieser setzt sich zusammen aus den wieder eingebrachten Ab- schreibungen und dem Wertzuwachsgewinn. Als massgebender Überführungswert und da- mit aktueller Marktwert gilt der Verkehrswert. In der Regel wird auf den amtlich geschätzten Verkehrswert abgestellt (St. Galler Steuerbuch [StB] 31 Nr. 3). Da bei Überführung eines Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen bereits einkommenssteuerrechtlich abge- rechnet wird, liegt unter dem Aspekt der Grundstückgewinnsteuer kein Veräusserungstat- bestand vor. In einem solchen Fall ist jedoch bei einer späteren Veräusserung des nunmehr im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks nicht der durch die Grundbuchbelege ausge- wiesene ursprüngliche Erwerbspreis, sondern der damalige Überführungswert (sog. Ent- nahmewert) massgebend (StB 131 Nr. 1 Ziff. 4 und 136 Nr. 1 Ziff. 2.6). 3.3. War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers, wird der Steuerbetrag nach Art. 141 Abs. 2 StG für jedes weitere volle Jahr wie folgt ermässigt: Auf einem Gewinnanteil von höchstens CHF 500’000 um 1,5 Prozent, höchstens aber um 40,5 Prozent, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt hat (lit. a); auf Gewinnanteilen über CHF 500’000 gemäss lit. a dieses Absatzes sowie in den anderen Fällen um 1 Prozent, höchstens aber um 20 Prozent (lit. b). 4. Unbestritten ist vorliegend, dass die Beschwerdeführer die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ im Jahr 2005 vom Privat- in ihr Geschäftsvermögen überführt haben und dass im Jahr 2013 eine Rückübertragung der beiden Grundstücke ins Privatvermögen erfolgt ist (vgl. act. G 1 Ziffer 2.5). Ebenfalls nicht (mehr) streitig ist, dass für die Anlagekosten nicht der vom Beschwerdegegner im Vorbescheid/Ruling vom 20. Dezember 2022 (act. G 8/8/1) bestätigte Erwerbspreis von CHF 2'592'334, sondern der amtliche Verkehrswert der beiden Grundstücke im Zeitpunkt der Rücküberführung ins Privatvermögen im Jahr 2013 von CHF 1'973'000 (act. G 8/8/3) heranzuziehen ist (vgl. act. G 1 Ziffer 3.2 und G 2 E. 2). B 2024/232 6/16

Unterschiedliche Auffassungen vertreten Beschwerdeführer, Beschwerdegegner und Vo- rinstanz in Bezug auf die Berechnung der Haltedauer, die durch Art. 141 Abs. 2 StG gere- gelt ist. 4.1. Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, dass die Haltedauer nach Art. 141 Abs. 2 StG an das zivilrechtliche Eigentum anknüpfe. Dieses werde durch den Kauf des Grundstücks begrün- det und ende mit dessen Veräusserung. Im Grundstückgewinnsteuerrecht habe der Ge- setzgeber – in Abweichung zum sachenrechtlichen Eigentumsbegriff – die Überführung ei- nes Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen steuersystematisch der zivilrechtli- chen Veräusserung gleichgestellt (Art. 131 Abs. 2 StG). Dies habe zur Folge, dass zu die- sem Zeitpunkt über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen sei, und zwar unter Berück- sichtigung der Haltedauer. Dies sei erforderlich, weil ein nach der Überführung des Grund- stücks in das Geschäftsvermögen erzielter Grundstückgewinn im dualistischen System nicht mehr mit der Grundstückgewinnsteuer, sondern mit der Einkommenssteuer besteuert werde. Übersteige der Buchwert (Verkehrswert) im Zeitpunkt der Privateinlage die Anlage- kosten des überführten Grundstücks, müsse der Differenzbetrag der Grundstückgewinn- steuer unterworfen werden, da dieser Wertzuwachs, der in der Zeit zwischen Erwerb und Überführung des Grundstücks entstanden sei, andernfalls nie besteuert würde. Massge- bend für die Berechnung der Besitzdauer bzw. das Ende der Besitzdauer sei der Zeitpunkt, in welchem eine rein privat oder überwiegend privat genutzte Liegenschaft tatsächlich über- wiegend geschäftlichen Zwecken dienstbar gemacht werde oder eine ausdrückliche Wid- mung als Geschäftsvermögen erfolgt sei. Werde dagegen ein Grundstück des Geschäfts- vermögens ins private Vermögen überführt, werde der dabei erzielte Gewinn zwischen dem Buchwert des Grundstücks und dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung als Ein- kommen besteuert (Art. 31 Abs. 2 StG). Ein Eigentümerwechsel finde mangels gesetzlicher Regelung nicht statt, weshalb auch die Besitzdauer nicht unterbrochen werde. Der Gesetz- geber habe lediglich die Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen einer Veräusse- rung gleichgestellt, nicht aber eine solche vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Diese Be- trachtungsweise entspreche im Übrigen auch der im Steuerbuch (StB 141 Nr. 2, Ziffer 4.1; Version vom 1. Januar 2021) publizierten Praxis des Beschwerdegegners. Dass die Eigen- tumsdauer vor der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen (recte: vom Privat- ins Geschäftsvermögen) nicht in die Berechnung des steuerbaren Grundstücksgewinns ein- fliesse und damit auch die inflationsbedingte Teuerung nicht vollständig berücksichtigt werde, sei eine Folge der unterschiedliche Besteuerungssysteme für Liegenschaften im Geschäftsvermögen und solchen im Privatvermögen und daher hinzunehmen. Aus dem- selben Grund sei auch nicht zu beanstanden, dass ein Steuerpflichtiger, der sein Grund- stück immer im Privatvermögen gehalten habe, steuerrechtlich anders behandelt werde wie eine solcher, der sein Grundstück vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt habe. B 2024/232 7/16

Dadurch würden weder der Grundsatz der Rechtsgleichheit noch das Willkürverbot verletzt (act. G 2 S. 10 f.). Über die Abwicklung der im Jahr 2005 erfolgten Überführung der beiden Grundstücke vom Privat- ins Geschäftsvermögen sei nichts weiter bekannt. Jedoch sei da- von auszugehen, dass die Liegenschaften ab diesem Jahr in den Geschäftsbüchern geführt worden seien. Mithin sei das Jahr 2005 Ausgangspunkt für die Berechnung der Besitz- dauer, die folglich 17 volle Jahre betrage (2005 bis 2022). Demnach hätten die Beschwer- deführer gestützt auf Art. 141 Abs. 2 lit. a StG Anspruch auf Ermässigung des Steuerbe- trags um drei Prozent (2 volle Jahre zu je 1.5 Prozent; act. G 2 S. 11 f.). 4.2. Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass für die Berechnung des Hal- tedauerrabatts aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 141 StG, aber auch aus Gründen der Rechtsgleichheit die zivilrechtliche Eigentumsdauer massgebend sei, und dass diese aus- gehend vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ in den Jahren 1987 und 1997 zu berechnen sei. Wegen der unterschiedlichen Eigentums- dauer könne vorliegend der steuerbare Gesamtgewinn aufgrund der Anlagekosten der bei- den Grundstücke prozentual aufgeteilt werden (act. G 3/9). Die Vorinstanz anerkenne zwar, dass die Haltedauer an das Eigentum anknüpfe (S. 10 lit. c/aa), halte im Widerspruch dazu dann jedoch fest, dass die Eigentumsdauer vor der Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen (recte: vom Privat- ins Geschäftsvermögen) nicht in die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns einfliesse und damit auch die inflationsbedingte Teuerung nicht vollständig berücksichtigt werde (S. 11 lit. c/bb). Es werde im angefochtenen Entscheid nicht zureichend begründet, warum der Umstand, dass die steuersystematische Realisation eines «Grundstückgewinns» bei der Überführung vom Privat- ins Geschäftsver- mögen die Haltedauer trotz anderslautender gesetzlicher Regelung unterbrechen solle, als Folge der unterschiedlichen Besteuerungssysteme für Liegenschaften im Geschäftsvermö- gen und solchen im Privatvermögen einfach «hinzunehmen» sei. Dies führe auch zu sachlich falschen Ergebnissen. Art. 141 Abs. 2 StG nenne für die Berechnung der Halte- dauer die Zeit, in der ein Grundstück im Eigentum des Veräusserers sei. Damit könne offensichtlich nur das zivilrechtliche Eigentum gemeint sein, weshalb bei der Ermässigung für lange Haltedauer von Eigentumsrabatt gesprochen werde. Damit sei die Haltedauer für Grundstück Nr. 0000_ ab 1987 und für Grundstück Nr. 0001_ ab 1997 zu berechnen. Die Übertragung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen erfolge zum Verkehrs- wert und der aufgelaufene Geschäftsgewinn (Differenz zwischen Verkehrswert und Ein- kommenssteuerwert) unterliege der Einkommenssteuer. Auf dem Geschäftsgewinn könne kein Haltedauerabzug gemacht werden, weil die Einkommenssteuer keinen solchen Abzug kenne. Wenn die Liegenschaft später mit einem seit der Privatentnahme aufgelaufenen Gewinn verkauft werde, gebe es keinen Grund, für den letzten Teil des Gewinns Art. 141 Abs. 2 StG nicht vollumfänglich mit der gesamten Haltedauer zur Anwendung zu bringen. B 2024/232 8/16

Werde beim Verkauf eines Grundstücks im Privatvermögen mit zwei vorangegangenen steuersystematischen Realisierungen für den seit der zweiten steuersystematischen Reali- sierung aufgelaufenen Grundstückgewinn nicht der gesamte Haltedauerrabatt gewährt, sei der Steuerpflichtige schlechter gestellt, als wenn er die Liegenschaft die gesamte Zeit im Privatvermögen gehalten hätte. Eine solche Besteuerung verletze das Rechtsgleichheits- gebot (Art. 8 BV) sowie das Willkürverbot (Art. 9 BV) und führe zu sachlich falschen Ergeb- nissen (Beispiel act. G 1 S. 8 f.). Das zivilrechtliche Eigentum sei unabhängig von steuer- systematischen Realisationen. Der Grund für den steuerbaren Grundstückgewinn der Be- schwerdeführer im Jahr 2023 sei mit dem Erwerb der Grundstücke im Jahr 1987 (Nr. 0000_) bzw. 1997 (Nr. 0001_) gelegt worden. Auch der Zweck der Haltedauer rechtfertige es, diese ab dem Erwerbszeitpunkt zu rechnen. Lediglich diese Lösung sei von Art. 141 Abs. 2 StG abgedeckt; sie sei steuersystematisch richtig und ergebe auch das sachgerechte Ergebnis. Die Liegenschaft Nr. 0000_ sei von den Beschwerdeführern mehr als 15 Jahre selbstbe- wohnt worden, weshalb auch die zusätzliche Ermässigung gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG zu gewähren sei (act. G 2 S. 6-10). In ihrer Eingabe vom 23. Mai 2025 bestätigen die Beschwerdeführer ihre Sichtweise. Sie betonen, Art. 141 Abs. 2 StG knüpfe für den Haltedauerabzug allein an die zivilrechtliche Eigentumsdauer an. Der Wortlaut der Bestimmung sei klar und bedürfe keiner zusätzlichen Auslegung. Art. 141 Abs. 2 StG regle den Steuertarif; es sei unzulässig, den klaren Wortlaut dieser Bestimmung mit Blick auf andere Bestimmungen auszuhebeln, welche das Steuer- objekt zum Gegenstand hätten (act. G 16). 4.3. Der Beschwerdegegner bekräftigt in seiner Vernehmlassung die dem Einspracheentscheid vom 9. Februar 2024 zugrundeliegende Auffassung, dass der Haltedauerrabatt für densel- ben Zeitraum zu gewähren sei, welcher auch für die Berechnung des steuerbaren Grund- stückgewinns massgebend sei, d.h. konkret lediglich für den Zeitraum vom 30. April 2013 (Überführung ins Privatvermögen) bis 24. März 2023 (Grundbucheintrag der Veräusse- rung). Hierfür sprächen bei der Auslegung des unklaren Wortlauts von Art. 141 Abs. 2 StG sowohl das historische Element als auch Sinn und Zweck der Norm sowie die Gesetzes- systematik (act. G 11 S. 2-4). Der Haltedauerrabatt solle nach dem Willen des (historischen) Gesetzgebers dazu dienen, der während der Eigentumsdauer eingetretenen Geldentwer- tung schematisch Rechnung zu tragen; er sei für jenen Zeitraum zu gewähren, welcher für die Berechnung des steuerbaren Gewinns massgebend sei, weil die Geldentwertung nur für diesen Zeitraum einen steuererhöhenden Einfluss habe. Aufgrund derselben Überle- gung sei kürzlich bei der Revision von Art. 139 Abs. 3 StG (Verkürzung der Frist für Ersatz- wert auf 20 Jahre) auch der Haltedauerrabatt gemäss Art. 141 Abs. 4 StG auf 20 Jahre verkürzt worden. Aus gesetzessystematischer Sicht weist der Beschwerdegegner unter B 2024/232 9/16

anderem darauf hin, dass der Grundstückgewinn sich aus dem Wertzuwachs während der Eigentumsdauer ergebe, während welcher sich das Grundstück im Privatvermögen des Verkäufers befunden habe. Die zivilrechtliche Eigentumsdauer sei hierfür nicht massge- bend. Dies ergebe sich implizit aus Art. 31 Abs. 2 StG, wonach die Überführung vom Ge- schäfts- ins Privatvermögen einer Veräusserung gleichgestellt sei. Wenn die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen bei der Einkommenssteuer eine Veräusserung dar- stelle und später die Veräusserung der Liegenschaft im Privatvermögen der Grundstückge- winnsteuer unterliege, so sei aus grundstückgewinnsteuerlicher Sicht die Überführung ins Privatvermögen einem Erwerb gleichzustellen. Im Weiteren sei die Überführung vom Ge- schäfts- ins Privatvermögen mit dem zivilrechtlichen Erwerb im Privatvermögen vergleich- bar, da Steuerobjekt in beiden Fällen der Gewinn seit der Überführung ins Privatvermögen bilde. Es gebe keinen sachlichen Grund, diese beiden steuerlich vergleichbaren Sachver- halte ungleich zu besteuern. Eine andere Auslegung der Norm erweise sich als verfas- sungswidrig. Unklar bleibe, was die Vorinstanz aus der fehlerhaften Steuerbuch-Weisung ableiten wolle. Auf sie dürfe für die Auslegung der Norm (Art. 141 Abs. 2 StG) nicht abge- stellt werden. Der Beschwerdegegner beabsichtige nicht, die rechtswidrige Praxis fortzu- führen (act. G 11 S. 3). 5. Wie dargelegt, überführten die Beschwerdeführer die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ im Jahr 2005 vom Privat- in ihr Geschäftsvermögen (Privateinlage) und im Jahr 2013 wieder zurück ins Privatvermögen (Privatentnahme) (vgl. E. 4 hiervor). Zu klären ist vor diesem Hintergrund, ob die Vorinstanz für die Berechnung des Haltedauerrabatts die Eigentums- dauer vor der Überführung der beiden Grundstücke vom Privat- ins Geschäftsvermögen – d.h. die Zeit von 1987 bis 2005 (Grundstück Nr. 0000_) bzw. von 1997 bis 2005 (Grundstück Nr. 0001_) – bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht nicht berücksich- tigt hat (vgl. Standpunkt der Beschwerdeführer, E. 4.2 hiervor) bzw. ob der Haltedauerrabatt nur für jenen Zeitraum (konkret: 2013 bis 2023) zu gewähren ist, welcher für die Berech- nung des steuerbaren Grundstückgewinns massgebend ist (vgl. Standpunkt des Beschwer- degegners, E. 4.3 hiervor). 5.1. Während die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns im Einspracheentscheid auf Grundlage des Überführungswertes 2013 der Grundstücke (Erwerbspreis) erfolgte und sich damit auf die Jahre 2013 bis 2023 (Veräusserungsjahr) beschränkte (act. G 8/8/7), stellte die Vorinstanz für die Festlegung des Haltedauerrabatts auf die Jahre 2005 bis 2022 ab. Mithin verneinte die Vorinstanz den Anspruch auf einen Haltedauerrabatt für die Jahre 1987 (bzw. 1997) bis 2005, in welchen die beiden Grundstücke als Privatvermögen der Be- schwerdeführer dem Regime der Grundstückgewinnsteuer unterlagen. Die Vorinstanz B 2024/232 10/16

begründete diese Herangehensweise im Wesentlichen damit, dass die Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen gesetzlich einer Veräusserung gleichgestellt sei, nicht je- doch diejenige vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Sie verweist in diesem Zusammenhang unter anderem auf das St. Galler Steuerbuch (StB), wo festgehalten wird, dass bei einer Privatentnahme (konkret: Übertragung vom Geschäfts- ins Privatvermögen im Jahr 2013) einer Liegenschaft die Eigentumsdauer nicht unterbrochen werde, womit für die Berech- nung des Haltedauerrabatts sowohl die Jahre im Bereich des Geschäftsvermögens (kon- kret: 2005 bis 2013) als auch diejenigen im Bereich des Privatvermögens (konkret: 2013 bis 2022) massgebend seien (StB 141 Nr. 2 Ziffer 4.1). 5.2. Die Verwaltungsweisung in StB 141 Nr. 2 Ziffer 4.1 basiert auf einem Entscheid der Vorin- stanz vom 31. Oktober 1995 (publiziert in GVP 1995 Nr. 21 und SGE 1995 Nr. 23). Dem Entscheid lag sachverhaltlich die Konstellation zugrunde, dass der Steuerpflichtige seine Liegenschaft ab 1963 im Geschäftsvermögen gehalten, sie im Jahr 1987 (Geschäftsauf- gabe) jedoch ins Privatvermögen überführt hatte. Bei der Liquidationsgewinnbesteuerung war eine Haltedauer von 24 Jahren (1963 bis 1987) berücksichtigt worden, was nach Abzug der Karenzfrist von 15 Jahren eine Ermässigung des Steuerbetrags um 13.5% (9 Jahre zu 1.5%) ergeben hatte. Im Jahr 1993 war die Liegenschaft schliesslich aus dem Privatvermö- gen veräussert worden. Die Steuerverwaltung hatte den Betrag der hieraus resultierenden Grundstückgewinnsteuer lediglich für eine Haltedauer von 6 Jahren (1987 bis 1993) um 9% (6x1.5%) ermässigt. In rechtlicher Hinsicht folgte die Vorinstanz in GVP 1995 Nr. 21 / SGE 1995 Nr. 23 der Auffassung des damaligen Beschwerdeführers, dass der Haltedauerrabatt ausgehend von der vollen Dauer des zivilrechtlichen Eigentums von 30 Jahren (1963 bis

1993) zu berechnen sei, womit ein Rabatt von 22.5 % ([30 Jahre minus 15 Jahre Karenz] x 1.5%) resultierte. Sie hielt (in Änderung ihrer vormaligen Rechtsprechung) fest, die früher erfolgte und besteuerte Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermö- gen habe keine Auswirkung auf die Anrechnung der Eigentumsdauer beim Verkauf der Lie- genschaft. Zur Begründung legte die Vorinstanz dar, die damalige Praxis der Steuerverwal- tung, wonach die Privatentnahme der Veräusserung bzw. einem Eigentumswechsel gleich- zustellen war, finde im Gesetz keine Stütze. Den umgekehrten Fall der Privateinlage stelle das Gesetz (Art. 47 Abs. 2 aStG; heute: Art. 131 Abs. 2 Satz 2 StG) hingegen ausdrücklich der Veräusserung gleich. Bei der Besteuerung der Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen (Art. 32 Abs. 1 lit. a aStG; heute: Art. 31 Abs. 2 Satz 2 StG) handle es sich um die Besteuerung einer steuersystematischen Gewinnrealisierung, bei der das Vermögensobjekt im Eigentum des Steuerpflichtigen bleibe. Eine Berücksichtigung der Eigentumsdauer erfolge nur, weil Art. 33 Abs. 2 Satz 1 aStG (vgl. heute: Art. 141 Abs. 2 StG) ausdrücklich eine Ermässigung des Steuerbetrages nach Massgabe der Eigentums- dauer vorsehe. Nirgends werde jedoch erwähnt, dass die Privatentnahme einem B 2024/232 11/16

Eigentumswechsel gleichzusetzen sei. Der Begriff des Eigentums sei im Einklang mit dem Sachenrecht auszulegen. Auch im Grundstückgewinnsteuerrecht könne nur die zivilrechtli- che Eigentumsdauer massgebend sein. Die Auffassung der Steuerverwaltung, die Über- führung von Liegenschaften ins Privatvermögen sei einem Eigentumswechsel gleichzustel- len, sei gesetzeswidrig (vgl. GVP 1995 Nr. 21 S. 64-66 bzw. SGE 1995 Nr. 23 S. 2 f.). Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft und fand in der Folge wie erwähnt Eingang in das Steuerbuch. 5.3. Der vorstehend dargelegten Praxis der Vorinstanz ist nicht zu folgen. 5.3.1. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht bis dato keine Gelegenheit hatte, sich mit der vorliegend aufgeworfenen Grundsatzfrage auseinanderzusetzen. Der Entscheid der Vorinstanz, der in GVP 1995 Nr. 21 und SGE 1995 Nr. 23 abgedruckt ist, fand zwar Eingang in das Steuerbuch des Beschwerdegegners. Nach der Praxis des Bun- desgerichts besteht jedoch kein Anspruch auf Schutz des Vertrauens in eine Verwaltungs- verordnung, wenn die Behörde die Einhaltung weder individuell zugesichert noch ander- weitig ein besonderes Vertrauen geweckt hat (BGE 146 I 105 E. 5.1). Auch gegen Ände- rungen der materiellen Praxis kann der Vertrauensschutz nicht ins Feld geführt werden (a.a.O., E. 5.2.1). Ein aus Art. 8 Abs. 1 BV abgeleiteter Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (a.a.O., E. 5.3) besteht vorliegend ebenfalls nicht: Der Beschwerdegegner hat be- reits mit seinem Einspracheentscheid klar zum Ausdruck gegeben, an seiner bisherigen Praxis nicht festhalten zu wollen; an dieser Position hat er in den Rechtsmittelverfahren im Rahmen seiner Schriftsätze konsistent festgehalten. 5.3.2. Die Vorinstanz stützt ihre Rechtsauffassung (vgl. E. 4.1 hiervor) massgeblich darauf ab, dass im Vierten Abschnitt des StG zur Grundstückgewinnsteuer lediglich die Überführung von Privatvermögen in das Geschäftsvermögen (Privateinlage) einer Veräusserung gleich- gestellt werde (Art. 131 Abs. 2 StG), nicht jedoch der umgekehrte Vorgang der Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (Privatentnahme). Dieses Argument über- zeugt nicht: Das Fehlen einer entsprechenden Bestimmung im Abschnitt zur Grundstück- gewinnsteuer erklärt sich dadurch, dass für eine entsprechende grundstückgewinnsteuer- rechtliche Norm kein Anlass besteht, weil über den im Rahmen der Privatentnahme (buch- halterisch) entstehenden Gewinn ausschliesslich einkommenssteuerrechtlich abgerechnet wird (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 StG; vgl. E. 3.2 hiervor). Für die vorinstanzliche Zwischenlösung, wonach das für die Berechnung des Haltedauerrabatts relevante "Eigentum" im Sinne von Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG zwar durch den Vorgang der Privateinlage unterbrochen B 2024/232 12/16

werde, nicht jedoch durch denjenigen der Privatentnahme, besteht daher im dualistischen System, in dem auf dem Gewinn im Zeitpunkt der Privateinlage die Grundstückgewinn- steuer und im Zeitpunkt der Privatentnahme die Einkommenssteuer (Geschäftsvermögen) zu entrichten ist, kein Raum. 5.4. Ob – ausgehend von dieser Ausgangsüberlegung – der Rechtsauffassung des Beschwer- deführers zu folgen ist oder derjenigen des Beschwerdegegners, entscheidet sich aufgrund einer Auslegung des Begriffs des "Eigentums" in Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG. Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen Norm. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berück- sichtigen sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Re- gelung, die dem Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist zwar nicht unmittelbar entschei- dend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen. Namentlich zur Ausle- gung neuerer Texte, die noch auf wenig veränderte Umstände und ein kaum gewandeltes Rechtsverständnis treffen, kommt den Materialien eine besondere Bedeutung zu. Vom Wortlaut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Regelung wiedergibt. Sind mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu wählen, die der Verfassung am besten entspricht. Allerdings findet auch eine verfassungs- konforme Auslegung ihre Grenzen im klaren Wortlaut und Sinn einer Gesetzesbestimmung (BGE 148 II 259 E. 6.3 m.w.H.). 5.4.1. Den Beschwerdeführern ist beizupflichten, dass bei einer isolierten Betrachtung des Wort- lauts von Art. 141 (Abs. 1 und) Abs. 2 StG naheläge, den Begriff des "Eigentums" in Anleh- nung an das Zivilrecht (bzw. spezifischer: das Sachenrecht) so zu verstehen, dass der Hal- tedauerrabatt auf der gesamten Dauer zwischen Erwerb und Veräusserung eines Grund- stücks berechnet würde (Art. 656 ff. ZGB). Zu beachten ist allerdings, dass der Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 StG auf den "Standardfall" zugeschnitten ist, in dem eine Person ein Grundstück durchgehend im Privatvermögen hält. Aus den Materialien ergeben sich kei- nerlei Hinweise dafür, dass bei der Formulierung von Art. 141 Abs. 2 StG auch die speziel- len Fälle mitbedacht worden wären, bei denen eine steuerpflichtige Person ihr Grundstück wechselnd im Privatvermögen und im Geschäftsvermögen hält. Es drängt sich daher auf, die Bestimmung auch im Lichte ihrer Entstehung, ihres Zwecks sowie im systematischen Kontext des Grundstückgewinnsteuerrechts zu lesen (im Sinne des Konzepts der B 2024/232 13/16

"grundstückgewinnsteuerrechtlichen Eigentumsdauer", welche vom Beschwerdegegner ins Feld geführt wird). 5.4.2. In dieser Hinsicht bringt der Beschwerdegegner überzeugend vor, dass die besseren Argu- mente dafür sprechen, den Haltedauerrabatt zeitlich auf das zu beschränken, was auch besteuert wird, nämlich die Wertsteigerung zwischen der Privatentnahme und der Ver- äusserung an einen Dritten (vgl. E. 3.2 hiervor): Zwar erscheint es – entgegen der Auffas- sung des Beschwerdegegners – nicht per se als unzulässig methodendualistisch, für die Berechnung von Grundstückgewinn (bzw. das Steuerobjekt) und Haltedauerrabatt (bzw. den Steuertarif) auf unterschiedliche Zeiträume abzustellen. So wäre etwa denkbar, den Haltedauerrabatt ausschliesslich ausgehend von der zivilrechtlichen Haltedauer zu konzi- pieren, etwa aufgrund der Überlegung, dass Beständigkeit im Immobilienmarkt anzustreben ist (spiegelbildlich zum Aufschlag bei kurzen Haltedauern, mit dem kurzfristige Spekulation belastet werden soll). Aufgrund der Materialien ist indes davon auszugehen, dass der St. Galler Gesetzgeber mit dem Haltedauerrabatt – wie andere kantonale Gesetzgeber auch (vgl. MARKUS LANGENEGGER, in: Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, 2. Aufl. 2014, N 1 zu Art. 144 StG-BE) – in erster Linie eine Inflationsbereinigung bezwecken wollte (vgl. Botschaft des Regierungsrates zu einem III. Nachtragsgesetz zum Steuergesetz vom 22. September 1981, ABl 1981, S. 1569 ff., S. 1596 ff.). Eine solche Bereinigung muss sich sinnvollerweise auf das beschränken, was auch tatsächlich besteuert wird, denn nur insoweit kommt der Geldentwertung eine steuer- erhöhende Wirkung zu; insofern sind Steuerobjekt und Steuerbemessung systematisch mit- einander verknüpft (vgl. auch ZWEIFEL/MARGRAF/HUNZIKER/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 11 N 6). Aus derselben Überlegung heraus wurde im Übrigen im Rahmen der Änderung von Art. 139 Abs. 3 StG (Verkürzung der Frist für die Heranziehung eines Ersatzwerts auf 20 Jahre) die Bestimmung von Art. 141 Abs. 4 StG geschaffen, welche den Haltedauerrabatt in den Fällen von Art. 139 Abs. 3 StG parallel zur Bestimmung über das Steuerobjekt auf 20 Jahre beschränkt (XVI. Nachtrag zum Steuerge- setz, Botschaft und Entwürfe der Regierung vom 26. Februar 2019, in: ABl 2019, 946 ff., 951). 5.4.3. Systematische, teleologische und historische Auslegungsgesichtspunkte sprechen deshalb dafür, Art. 141 Abs. 2 StG trotz seines prima vista in eine andere Richtung weisenden Wort- lauts so auszulegen, dass der Haltedauerrabatt auf die Periode beschränkt wird, die auch besteuert wird. Bezogen auf den vorliegenden Fall führt vorstehende Auslegung von Art. 141 Abs. 2 StG dazu, dass die Haltedauer (das "Eigentum") ab dem Zeitpunkt der Über- führung der streitbetroffenen Grundstücke vom Geschäfts- ins Privatvermögen der B 2024/232 14/16

Beschwerdeführer im Jahr 2013 (Privatentnahme) zu berechnen ist. Bei Veräusserung der Grundstücke im Jahr 2023 war somit die Mindestdauer von 15 Jahren, ab welcher ein Hal- tedauerrabatt gewährt wird, nicht erreicht. Entsprechend dem Einspracheentscheid vom

9. Februar 2024 ist den Beschwerdeführern daher – soweit vorliegend interessierend – kein Haltedauerrabatt zu gewähren. 6. 6.1. Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Beschwerde der Steuerpflichtigen ab- zuweisen und der angefochtene Entscheid – im Sinne der Beschwerdebegehren des kan- tonalen Steueramts – zu ihrem Nachteil dahingehend abzuändern ist, dass in Bestätigung des Einspracheentscheids vom 9. Februar 2024 kein Haltedauerrabatt gewährt wird. Die- sem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdever- fahrens zulasten der Beschwerdeführer (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 3'000 (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der von den Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist anzurechnen. 6.2. Zufolge ihres Unterliegens sind den Beschwerdeführern keine ausseramtlichen Kosten zu entschädigen (Art. 98bis VRP). Beschwerdegegner und Vorinstanz haben keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung (LINDER in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskom- mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2020, N 19 f. zu Art. 98bis VRP). B 2024/232 15/16

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Der angefochtene Entscheid wird zum Nachteil der Beschwerdeführer dahingehend abge- ändert, dass – in Bestätigung des Einspracheentscheids vom 9. Februar 2024 – kein Hal- tedauerrabatt gewährt wird. 3. Die Beschwerdeführer bezahlen amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'000, unter Anrechnung des von ihnen geleisteten Kostenvorschusses. 4. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt. B 2024/232 16/16